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十九大后政策放松? 本輪房地產調控還將持續多久?

 這次調控與以往不同,主要是沒有實行全國一刀切,而是因地制宜,因城施策。至今沒出臺“國幾條”,但是,對于熱點城市的調控力度,已經趕超以前了。比如一線城市和少數二線城市的限購程度超過上一輪(2010至2014),部分中小城市以前沒有限購過,這次也限購了;部分城市的限貸也比上一輪嚴厲; 限價(新盤定價)嚴厲程度全面超過上一輪; 二手房限制轉售年限,則是第一次出現。

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 這次調控的目的,與以往相似:抑制房價過快上漲。2016年12月的中央經濟工作會議提出:要堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位,綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段,加快研究建立符合國情、適應市場規律的基礎性制度和長效機制,既抑制房地產泡沫,又防止大起大落。

這話說得明白:當前調控主要是為了抑制房地產泡沫,但建立長效機制的目的是:防止大起大落。不高興看到房價大漲,也不樂意看到房價大跌。

政策打壓之下,熱點城市的房價肯定會下跌一些。從資產價格運行的規律來看,不漲即跌,不可能維持平穩。過往中國房地產短周期的經驗也證明了這一點:比如08年價跌、2011下半年至2012年價跌、2014年價跌。

從政府態度看,這次確實很嚴厲。中間經歷了幾個節點:

一,2016年5月人民日報采訪權威人士,提出防范房地產風險;

二,2016年7月中央政治局會議史無前例的提出“抑制資產泡沫”,雖未能明說,但主要指代房地產;

三,9.30住建部開會,對16個熱點城市要求集體出新政;

四,12月的經濟工作會議史無前例的提出“房子是用來住的、不是用來炒的”,這應該是最高領導的指示,其后在部委文件與地方文件中屢屢被引用和強調;

五,今年3月政府工作報告中被修改78處,其中補充了一句:“遏制熱點城市房價過快上漲”,這透露出一個微妙的信號:原政府工作報告中沒有關于抑房價措辭,這是不妥的。兩會結束后兩天,北京出臺3.17新政,其后接連出臺十幾個新政,全面、嚴厲打壓房價!其后,多地跟進。

 當前,個別城市的二手房價格開始下跌,深圳、蘇州、合肥、上海、北京等。接下去幾個月,有越來越多的熱點城市的房價會下跌,新盤價格也會下跌,少數城市的新盤將會明顯促銷。

 等到房價下跌一段時間、一定幅度之后,自然會重新放松調控。很多人認為,十九大之后,政策就會放松。但我預計至今年年內,熱點城市的政策不會放松。因為即便到年底,房價也不會很冷,尤其是弱二線和三四線還在去庫存,成交保持一定的活躍度,全國樓市總體看不會很低迷,只是熱點城市降溫。

 嚴厲調控持續至明年,則很可能會出現放松。因為熱點城市的房價將從今年下半年跌至明年二三季度后,則部分城市的樓市就會顯著降溫,加之明年的經濟增速可能重新下滑,則無論是地方政府,還是國家穩增長,都不希望樓市繼續低迷、不希望更深程度的低迷。


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