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不再“價高者得”!土地拍賣進入新模式

 6月6日,萬科以總價25.31億元+住宅總建筑面積自持100%+自持年限70年,拿下廣東省佛山市南海區桂城C22街區地段逾5.5萬平方米地塊。

 6月5日,杭州主城區競拍三幅宅地,三家競拍成功的房企自持比例達到41%、36%和36%。

 6月2日,南京掛出11幅地塊,同時取消土地競拍搖號,改為競爭保障房建設面積。

 進入初夏,土地拍賣市場風向突變,從過去的競拍地價,到競拍自持面積或保障房面積。一些業內人士表示,從多地控制地價的措施來看,用意非常明確,就是防止“面粉價超過面包價”,堵住炒房者的“房價隨地價上漲”的預期。

 多地要求自持

 從多地的土地拍賣情況來看,自持似乎成了一個標配。

 6月6日上午,經過近40分鐘的現場競價,萬科以總價25.31億元+住宅總建筑面積自持100%+自持年限70年,拿下佛山桂城C22街區地段逾5.5萬平方米地塊。這意味著萬科將變成房東,以后主要靠租賃盈利。

 6月5日,杭州拍賣主城區的下沙、三塘、濱江三幅宅地,第一次報價溢價率就達到70%,直接跨過現房銷售,進入自持比例的競爭。三幅地塊的勝出方分別是金地、中冶和保利,自持比例分別達到41%、36%和36%。

 同日,天津市掛出面積為229354.1平方米的地塊出讓,要求競買人在接受75億元掛牌起始價和配建5萬平方米棚戶區改造安置商品房的條件下,直接競報自持住房建筑面積,不再競報土地價格。

 據統計,目前至少有10多個熱點城市開始限制地價,要求開發商自持一定的比例。業內人士表示,自持對開發商來說是一個不小的挑戰,考驗著未來的盈利模式和能力。

 競爭保障房建設面積

 有的城市在要求開發商自持的同時,還要求建設一定比例的保障房等。

 6月2日,南京市規定,當住宅、商業地塊溢價超出45%時,超出部分不計入房價成本,競價達到最高限價的80%,申領銷許需達到相應條件。當網上競價達到最高限價的90%時,商品住宅必須現房銷售。達到最高限價時仍有競買人要求繼續競買的,停止競價,改為在本地塊內競爭保障性住房建筑面積,每次保建面積200平方米,認建面積最多者為競得人。

 珠海市本月初也開啟了土地拍賣全新模式。與傳統“價高者得”的模式不同,許多地塊由競價轉為競配人才住房或公共租賃住房面積。此外,為了吸引產業進駐,部分地塊還限制10年不得交易,只能賣給拿地企業員工。而在珠海西區,政府還對部分地塊作了投資強度和營業額規定。

 5月26日,上海出讓位于臨港蘆潮港社區和奉賢區奉城鎮的三幅地塊,起價22.1億元,最后分別被保利、中建、中海三家央企獲得,總成交價29.3億元。其中,奉賢區地塊和臨港地塊被要求建設5%的保障房(合計約7282.54平方米)無償移交給政府,奉賢區地塊還需自持15%的住宅(17151.12平方米)作為廉租房。

 降溫土地拍賣市場

 熱點城市的土拍措施,目的是給火熱的土地拍賣市場降溫。

 一位業內人士告訴記者,當城市土地越來越貴時,房價也會越來越高,又會有更多的資本流入,搶奪下一波利潤。如是循環,城市陷入了地產無盡的狂歡和迭起中,不能自已。地方政府在享受市場的土地財政后,也會感受到退潮后的無力。

 同時,越來越高的地價對房企也是很大的壓力。別看開發商拿地動輒幾十億元甚至上百億元,實際上自己拿出的真金白銀并不多,大多是借用各種金融杠桿手段籌措。一旦政策收緊資金流動性,開發商的資金鏈就容易出現問題。

 有業內人士認為,目前,一些熱點城市主動加推土地、競拍自持、競爭保障房建設面積等,這些措施都會給土地拍賣市場降溫,將對樓市健康發展有著良好的作用。

 業內人士預計,目前熱點城市的土拍模式,將會在其他房價上漲過快的城市推廣和使用。


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