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專家:此輪樓市調控是

 據經濟之聲《央廣財經評論》報道,這兩天,“限購”、“認房不認貸”,“二套首付60%”等等字眼又開始刷爆朋友圈。據不完全統計,在過去不到20天的時間里,包括北京、廣州、長沙、石家莊等在內的全國17個城市啟動或升級了限購限貸措施,22個城市出臺措施對本地樓市進行調控。

 其中,北京的調控措施被認為將此輪調控推向了高峰,同時也標志著北上廣深四個一線城市全部執行“認房又認貸”政策。還有一個特點值得關注的是,本輪限購更多出現在熱點城市周邊的縣市以及省內熱點城市,調控的重點依舊是落實房子的居住屬性。

 對于這一波的樓市調控,清華大學中國與世界經濟研究中心主任李稻葵表示,這一輪限購大潮是預防性的,主要是防止在未來幾個月出現一輪新的房價上漲,是發燒前吃一顆“阿司匹林”。也有分析認為,本輪房價的上漲勢頭并不會持續太久,需要關注的則是信貸資金過度流向房地產所可能引發的風險。

 對此,國家發改委主任何立峰指出,房地產和實體經濟的失衡,進一步推高了實體經濟發展的成本。要分類調控因城施策,控制信貸資金過度流向房地產業。不過,面對房價上漲壓力,地方政府落實樓市調控的主體責任更加艱巨。因此,市場期待樓市調控的長效機制盡快出臺。

 房地產專家韓世同對此作出分析與評論。

 韓世同:“有專家認為本次調控是預防性的,是‘發燒前吃一片阿司匹林’,我認為這既是預防也是一種治療手段。因為現在行情從2015年就已經開始形成了,第一波是北上深,第二波是‘四小龍’,第三波是部分二線熱點城市。這一次在我看來是第四波,而相對應的調控也是一波接一波。現在我認為需要重點關注深滬,因為之前已經大漲,大起后是否會有大落?我們要嚴防系統性風險,既要防上漲又要防大落,”

 經濟之聲:在一線城市都限購的情況下,目前投機性的購房能占比在多少?現在一線城市房地產是否嚴重投機泡沫?

 韓世同:“現在正常情況下,一般投資投機的大概在15%左右;超過30%會形成亢奮、過熱的局面;低過10%,市場就會變得非常不活躍。但現在看來,在成交已經大量下跌的這些城市中,投資性需求已經退市,主力可能就轉換成改善型,即剛需性需求。同時,在上揚區域中,環京區域還是投資性需求居多。”

 經濟之聲:大跌的風險主要是集中在哪里?

 韓世同:“我認為主要集中在合肥、蘇州、南京、廈門這些已經上揚后,現在成交大幅萎縮的城市。現在環京地區、環長三角、華中以及華南區域,是擴散型的補漲、輪漲,實際上,也需要進行調控。”

 評論:樓市加速降溫 整體房價持續回調

 樓市政策不斷收緊,對購房者信心影響明顯,從安居客重點關注的全國15個重點城市來看,購房者在3個月內購房的比例進一步降低,預計二季度實際購房人數還將持續減少。

 日前,國家統計局公布《2017年4月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況》,統計顯示,4月全國15個一線和熱點二線城市新建商品住宅價格同比漲幅全部回落,環比5個城市下降,4個城市持平,其它6個上漲城市中也有5個城市漲幅縮小,僅有武漢一城微漲。

 從新建商品住宅價格的同比變化看,4月份70個城市中有30個同比漲幅比上月回落,較3月增加6個,回落城市中23個為一二線城市。初步測算,一線城市同比漲幅連續7個月回落,二線城市同比漲幅連續5個月回落,三線城市4月份同比漲幅較3月擴大了0.4個百分點。從二手住宅的指數來看,4月環比3月絕大部分城市仍在小幅增長,只有南京、合肥、廈門等5個城市指數下降。可見,政府調控作用在新房上體現得更為直接,二手房的作用相比商品房作用力顯現會稍有延后。

 另外,值得關注的是,隨著樓市加速降溫,一二手房價格倒掛明顯。目前在很多城市,政府對于商品房的預售證發放更為嚴格,一線城市和部分二三線城市的核心地段的商品房往往由于價格原因無法快速取得預售證,而取得預售證的商品房往往價格比周邊二手房的價格更具優勢,造成了一二手房在同一區域價格倒掛局面,可以預見,未來此類情況會越來越普遍。

 綜合2月、3月、4月全國70個大中城市住宅銷售價格變動情況統計來看,從2月到3月,新建商品住宅價格環比漲幅擴大、降幅縮小或由降轉升的城市共54個,漲幅縮小、降幅擴大或由升轉降的城市共16個;而從3月到4月,新建商品住宅價格環比漲幅擴大、降幅縮小或由降轉升的城市減少到了37個,漲幅縮小、降幅擴大或由升轉降的城市則增加到了33個。

 而從2月到3月,二手住宅價格環比漲幅擴大、降幅縮小或由降轉升的城市共有61個,漲幅縮小、降幅擴大或由升轉降的城市共8個;而從3月到4月,二手住宅價格環比漲幅擴大、降幅縮小或由降轉升的城市減少到了39個,漲幅縮小、降幅擴大或由升轉降的城市則增加到了30個。

 以上數據表明,購房者觀望情緒日益濃厚。安居客首席分析師張波認為,樓市政策不斷收緊,對購房者信心影響明顯。據張波透露,從安居客重點關注的全國15個重點城市來看,購房者在3個月內購房的比例進一步降低,用戶在安居客平臺搜索房源的數量,同比去年已出現下降,尤其是改善型需求,受首付比例影響已經把換房時間推遲到下半年或明年。張波預計,政府對樓市調控堅定態度影響下,二季度全國樓市整體量減已是不爭的事實,價格將繼續在高位盤整,實際購房人數還將持續減少。

 偉業我愛我家集團副總裁胡景暉分析認為,從新房同比數據變化可以看出,經過一系列政策的調控,各線城市的樓市走向已經出現了分化。其中一二線重點城市的房價上漲勢頭在各種緊縮政策的影響下已經得到遏制,政策調控初見成效;而庫存嚴重、市場不振的三四線城市則出現了價格上揚,樓市升溫。一二線城市購房需求的溢出,帶動了三四線城市樓市庫存的去化。整體而言,“因城施策”“一城一策”的調控取得了一定的效果,一二線城市與三四線城市的樓市正在向預想的方向發展。


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